新築計画はココから手をつけよう！
「家を建てるには何から手をつけたらいいのかな？」
そんなスタート地点の疑問にお応えします。
まずは①から読んでみて下さい。
①マスオの新築計画の進め方を解説
まず考えてみてください。
問題：家を建てるには何から手をつけたらいいでしょう？
A：土地を最初に決める
B：ハウスメーカー（住宅会社）を最初に決める
C：銀行に行って住宅ローンの相談から始める
正解は…
どれも❌。
答えはコチラ。
家は「土地×建物×お金の掛け合わせ」だとお話しましたが、
結局は高額なお買い物です。
当然「予算」を決めないと
何も始まりません。
土地からスタートしても ❌
建物からスタートなんて もっと ❌❌ です。
なぜだと思いますか？
まず下図をご覧ください。
失敗例①：総額がドンドン上がるパターン
失敗例②：建物の予算がなくなるパターン
いやぁ、怖いですねぇ。
総予算より先に「土地」からスタートしちゃうと
こうなります。
※とてもよくあるケースです。
不動産業者やハウスメーカーから
「土地代金以外にこれだけ費用がかかります。」
と言われたら
素人のお客様は
「しょうがないなぁ」
と支払う気になってしまいますから、
・予算オーバーしても頑張るか
・予算内にするために他を削る
の二択になります。
恐ろしいのは、すでに新築計画の中心が「土地」になってしまっていることです。
まず、「総予算」を決めてその中から
土地代と建物代の上限ラインを決めるのが
一番安全な進め方です。
②総予算の決め方
では「総予算」の決め方に入りましょう。
まず定義をします。
この定義決めが最も大切です。
なぜか？
理由はカンタン。
住宅会社毎に「定義が違うから」。
（例）
Aホームの本体価格には「照明器具」が含まれている。 （配線も含む）
Bホームの本体価格には「照明配線費」が含まれている。（器具は別途）
え〜〜〜〜〜〜！！！
って思いますよね。
なんて悪質な！と思われると思いますが、
この業界ではそれが普通になってしまっています。
なぜか？
その理由もカンタン。
「建物価格を安く見せたいから」。
（例）
Aホームは建物価格の中に照明器具代金２０万円が含まれている
Bホームは諸費用の項目に照明器具予算２０万円を計上している
家の値段は２０万円分、Bホームが安くなります。
つまり、Bホームは「照明のない家」を建ててくれます。
照明器具は引越しの時に買ってきて自分で取り付けして下さい。という事。
今ドキ、賃貸アパートですら天井に照明器具ついているのに！ですよ。
という事で、
マスオの新築計画の進め方にある「総予算」には
一通り含めて考えます。
ご安心いただいたところで、
「総予算」を決めます。
現金一括で新築する方は、
住宅ローンを利用する方は、
つまり、
現金一括の方は、
現金が2,000万円なら2,000万円で古家解体や引越し費用も含めましょう。
総予算＝2,000万円
住宅ローンを利用する方は、
月々9万円支払えるなら、月90,331円→35年返済→3,200万円
※当初金利1%・元利金等返済・ボーナスなしでの計算
※住宅ローン関連のホームページからすぐ試算できます。
総予算＝3,200万円（頭金ゼロ）
もし頭金300万円用意できるなら
頭金300万円＋住宅ローン3,200万円＝合計3,500万円
総予算＝3,500万円（頭金含む）
この総予算2,000万円又は3,500万円の中に
土地代や住宅ローンの諸費用も含めましょう。
という事です。
シンプルですが、これが一番明快で安心です。
「払える金額から逆算していく」。
借金地獄にならない方法はこれしかありません。
上記の3,500万円が総予算の場合
土地が1,000万円＋建物2,350万円＋諸費用150万円
＝合計3,500万円
に振り分けたと仮定すると…
●土地は上限1,000万円で探す。
●建物は上限2,350万円におさめる。
※2,130万円＋消費税10%分 220万円＝2,350万円
●諸費用は上限150万円におさめる。
目指す目標が明確だと気分も軽くなります。
最終的に、どうしても気に入った土地が1,100万円だったら
あと100万円を
・現金で用意できるか？
・ローンを3,300万に引き上げて支払えるか？
月々90,331円→月々93,154円
の二択で検討すればいいのです。
さて、次のケースはどうしたらいいでしょう？
Q：払える金額が月々3万円だけど、土地の相場が広さ40坪で2,000万円するんです。
マスオのA：「家を建ててはいけない」という判断になります。
無理をしてはいけません。
1,200万円借りた時の支払いが月々33,874円。
※当初金利1%・元利金等返済・ボーナスなしでの計算
月3万円が限度なのに、3,3万円の支払い。
すでに上限110%の状態です…。
危険です。
まとめますと
でも一生に一度のマイホームだから、こだわりたいポイントもあります。
しっかり上限ラインを決めてからスタートしましょう。
③何にこだわるかを家族で話し合う
家族で話し合った総予算に対して
今回の新築計画に必ず採用したいものをリストアップしておきましょう。
例）土地は〇〇エリアにする
➡︎理由：子供の小学校区内だから。
例）お風呂は大きめのサイズにする
➡︎理由：絶対広いお風呂にしたいから。
例）リビングには吹き抜けをつくる
➡︎理由：友達の家の吹き抜けを見て我が家にもつくりたいと思ったから。
例）和室はいらない
➡︎理由：新築の家で同居にはならない。実家の兄夫婦と両親が住むから。
例）子供部屋は２つ
➡︎理由：今は一人だけど、予備含めても充分だろう。
主に間取りに対する要望がメインになるでしょうが、
土地・建物に関わらず、思いつく事をドンドン書き出して、
話し合って
必ず採用したい項目を明確しておく事が大切です。
もちろん、予算の都合上、後から諦めざるを得ない事もありますが、
まだスタート地点ですからしっかり夢を膨らませていきましょう。
最初から夢を小さくせず
しっかり書き出して、
後から「最初思っていたけど、いらないかな」となれば
不採用にしちゃえばいいんですから。
初めて我が家について真剣に考え始めたところですから
どんどん書き出してみて下さい。
次に、
書き出したら、
特に予算に影響する項目について、検討してみましょう。
特に予算に影響する項目
・土地代
・家の大きさ
（土地代について）
住みたい町の土地価格の相場は変えられませんから、
住みたい町の土地が総予算に入らないケースもあります。
例）総予算計算したら土地が1800万になったが、住みたい町の土地が2500万くらいの相場。
➡︎明らかに予算を大きく超えているので、もう少し安い土地相場のエリアも検討してみましょう。
（家の大きさについて）
例）欲しい空間が、「広いリビング」「書斎」と部屋がたくさんあるから家が50坪くらいになりそう…。
➡︎木造、鉄骨造と躯体にもよりますが、50坪だと2500万以下は厳しいと思われます。家の大きさが一番金額に影響しますから、絶対採用したい空間は優先して下さい。でも広いリビングといった抽象的な表現は実際の建物を見ながらリアリティを徐々につかんでください。リビングが16帖でも仕上がり具合でとっても広くなりますから。
ここで、誤解のないように読んで欲しいのですが、
家に採用したい「空間」「設備」はこの段階では”リストアップ程度”だと認識して下さい。この段階で採用か不採用を決める訳ではありません。
「ジェットバスのあるお風呂に住みたい！」と前から思っていたのなら
優先順位は高くて当然です。
「ウッドデッキのあるリビングが憧れ！」とスマホにたくさんの写真を集めているのなら
同じく優先順位は高くてOKという事です。
この段階「何にこだわるかを話し合う」の項目は
家族によって違うので、気楽に書き出してみて下さい。
次の段階「今の最新住宅のスタンダードを知っておく」で、
耐震性・断熱性といった「家の性能（スペック）」についてご紹介しますが、
「家の性能（スペック）」はマスオが勧める内容で充分だと
思ってもらえればいいです。
④今の最新住宅のスタンダードを知っておく
まず言いたいのは、
「家の情報が分かりにくい」。
これが全ての元凶です。
買うお客さんの理屈だと
「家は何を押さえておけば安心なのか？」
が知りたいだけなのに。
住宅雑誌だと、発売時期によって
取り上げるテーマがバラバラ。
今月は耐震性・来月は住みやすい間取り…なんて。
毎月購入して12回読まないと完結しないジャンか！なんて思いますよね。
さらに見学した住宅会社ごとにアピールポイントが違うので
地震に強い！断熱がいい！などなど
雑誌もWEBも営業マンも
言ってることがバラバラ。
そこのところを交通整理します。
家の要素を交通整理すると
住みやすさ：家の構造（耐震、断熱、換気、保証）
使いやすさ：家の間取り（動線、収納、団らん、家事）
好み ：色、素材（床を明るく、木目を取り入れたいetc）
「使いやすさ」はマスオの間取りページをご覧下さい。
「好み」はあなたのお好きなように。外壁の色や四角い家のカタチにしたいなど。外部も内部（インテリア）も自由に想像を膨らませて下さい。
「住みやすさ」は基本を押さえておけばどこの住宅会社でも大丈夫です。
”この性能で建築したい！”と伝えれば
その内容で見積もりをしてくれますから。
では一番分かりにくい「住みやすさ」を
シンプルにまとめると、
逆を言えば、「断熱性」と「保証」が住宅会社の品質に
実力差が一番出るところであり、
低品質だと「結露」「すぐ補修が必要」といった
住んで困ることが盛り沢山だからです。
例えば、
（ケース１）ウチはこんないい断熱材を使いますから、とても暖かい家になります。
➡︎ウソです。素材が良くてもきちんと施工（取り付け）しないと、隙間があったらそこからスカスカです。
断熱工事は「断熱材」×「隙間のない施工」です。
※足し算ではなく、掛け算です。どっちかが０では意味がありません。
この場合は「施工品質を問う質問」を使ってチェックすれば安心です。
（ケース２）ウチはこんないい断熱材を使いますから、とても暖かい家になります（しかしカタログの記載は、換気設備が第三種方式になっている）。
➡︎危険です。素材が良くても、換気扇は家に開けた”穴”ですから三種方式だとそこから外気が自由に出入りするので結局スカスカの寒〜〜い家になります。
断熱工事の「隙間のない施工」とは、空気の出入りを機械で管理する「第一種換気方式」を必ず採用することが前提です。
この場合は「換気設備は一種方式でお願いします」と伝えましょう。
もう１つ、
「全ての項目を最上位にしたい」
という要望。
これは無理です。
例えば、防音性能を最上位にしたら、窓を減らさないとできません。
だから、カラオケボックスには窓がないでしょう？
明るい家にしたい（窓多め）考え方とは真逆の話です。
家を建てる練習はできません。
ぶっつけ本番です。
だから、自邸の新築計画を実験台にして
進めながら勉強するのではなく、
「住みやすさ」を知っておけば
「使いやすさ」と「好み」にだけに
集中できるのです。
詳しい住みやすさの内容は「マスオチェックリスト」をご覧ください。
では、よく出る質問にQ＆Aでお答えしましょう。
Q：寒いアパートに住んでいるので暖かい家がいいです。断熱性はどうやって選べばいいですか？
A：断熱性能は「C値＝0.5」で選びましょう。
家が暖かい ＝ 断熱性が良い
断熱性が良い ＝ 良い断熱材 × 隙間のない施工技術
断熱材だけが優れていても、家の隙間が多ければ意味がありません。
次世代ポイントがもらえるグレードの断熱材を採用して、
後は住宅会社の施工技術を「C値」を聞いてチェックしましょう。
このような建築のプロじゃないと分からない「住みやすさ」を
チェックリストでカンタンに比較してください。
「住みやすさ」の事を調べたり営業マンに聞いて比較する時間が一番無駄です。最初から１番良いグレードでスタートを切りましょう。比較検討する時間は、「間取り」や「こだわりによる予算検討」に使いましょう。
⑤ 展示場の見学方法と聞いておく項目を知っておく
車は、試乗して、イメージが湧きます。
家は、展示場を見て、イメージが湧きます。
展示場でも完成見学会でもOKです。
実際に建っている家を見にいきましょう。
※モデルハウスも展示場も同じです。
見学がメインですから、
「リビング20帖の広さってこれくらいなんだ〜。」
「このインテリアテイストが落ち着くから好きだなぁ〜。」
など家の完成形を肌感覚でいいので実感体感して味わってください。
案内してくれるスタッフが横から
ゴチャゴチャ入れてくるでしょうが、
まずは味わうことに集中。
素敵なレストランでの食事もそうですよね。
出てきた料理を味わう。
持ってきたウエイターは料理の説明を
軽くしか言わない。
そしてとても美味しくて感動したら
シェフを呼んだり、
また来店する。
家の見学も同じです。
気に入ったらまた来ればいいんですから。
見学方法 ＆ 聞いておく項目は ４つだけ。
①気に入るまで個人情報を言わない。
②標準的なサイズでの新築総工費を聞く。
③その会社で実際に建てた実例写真を見せてもらう。
④安易に次の予約を取らない
①の解説：年収なんて初回から言わなくてもOK。今日は見学がメイン。
②の解説：標準的なサイズとは、リビングと水回りに寝室３つの「30坪〜35坪」を指す。
③の解説：見た展示場が豪華すぎる場合や見た展示場が好みに合わない時もあるから。
④の解説：営業マンは次のアポイントをとるのに必死です。主導権握られないように。
詳しくは連載ブログ「家を売る人と家を建てる人」を読んで見てください。
⑥ どこの展示場に見に行くか決める
ここは簡単ですね。
好みの建物を検索して
見に行けばいいですから。
最近だと「見学予約」をあらかじめ入れておけば
来場プレゼントの特典もあるのでぜひ利用してみましょう。
ハウスメーカー系
工務店系
それぞれ特徴がありますから
自由に楽しんで来てくださいね。
所要時間の目安ですが、
しっかり見学していると
一軒で約90分はかかります。
一日３軒が限度だと思います。
（朝10時からAホーム お昼食べて 13時からBホーム 休憩して15時からCホーム 17時にはヘトヘト。）
※お子さんの年齢が小さいなら、２軒が限度かもしれませんね。
無理せず少しずつ時間をつくってみましょう。