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家づくりすごろく：STEP3土地探し
だからシリーズ vol.5 :
「だから、建築条件が外れたのか」
建築条件付き分譲地なのに、条件が外れる区画があるらしい。それって、買ってもいいのかな？トラブルにならない？
土地探しって大変。ネットで見つけた良い土地は、建築条件付き分譲地。諦めていたら、条件が外れる区画があるらしい。でもこれって大丈夫かな？
実は、こういうケースは「何か」あります。
実際に現地に行ってみたら、「電柱がある区画」だった。世の中甘くないなぁ。でも、立地・広さ・価格が良いから諦めたくないなぁ。どうしたらいい？
解決は、次の３点をクリアできるかを調べよう。
何のために土地を買うのか？それは、家を建て、その場所で暮らすためです。だから「家を建てる」ためにクリアできるのかを調べましょう。
調べるポイントは、３つあります。一つずつ解説していきますね。
分かれ道：この土地は買ってもいいの？YES NO
答えの前に、仕組みの勉強も兼ねて続きを読んでください。
この記事の目次
１建築条件って何？
なぜ建築条件があるの？
なぜ建築条件を外すの？
２電柱区画って何？
３電柱区画を検討するポイント
ポイント１：価格交渉
ポイント２：配置計画
ポイント３：家の総額
４正解はコレ
１建築条件って何？
「建築条件」とは、建てる住宅会社が指定されている土地のこと。
つまり、建築基準法は無関係です。ただ、家を建てる会社は選べません。SNSで気に入ってる住宅会社があっても、建築条件付き分譲地はA社で家を建てる条件がついていれば、A社以外では建てられない土地のことです。
なぜ建築条件があるの？
住宅会社はハウスメーカーも工務店もすべて、「家の建築工事」をお客様から契約いただいて初めて成り立つビジネスです。だから、「ぜひウチと契約して」となります。
でも、家は「土地」がないと建てられません。そして住宅購入者のほとんどは、土地を持っていません。だから土地が決まらないとビジネスにならないのです。
そもそも、土地探しは大変です。希望のエリアに希望の広さで安い土地があれば最高ですが、なかなかそうもいきません。
住宅会社側も、お客様すぐ選んでもらえる土地はなかなか用意できません。
そして、ここが重要ですが、
営業マンが土地を紹介しても、お客様が家まで建ててくれるかどうかは分からない。
ということです。
土地は気に入ったけど、家のデザインはこの会社じゃないんだよな。。
だから、
土地を決めたら、自動的に家の契約もセットにできる状況をつくりたい。
そこで「建築条件付き分譲地」が登場するのです。
なぜ建築条件を外すの？
住宅会社としては、基本的に「外したくない」のが本音です。
それでも、建築条件を外すのは、必ず「何か」理由があります。
その理由があって、なかなか売れないから、
「自社で家の工事ができなくてもいいから、早く土地だけ売ってしまいたい」
ということで、建築条件が外れます。いわゆるフリー区画です。
※ここで言うフリーとは、建築する会社を選べるという意味です。
何年も粘ってても、土地が売れないなら、早く売って現金化したいのが企業の本音だからです。
ではその「何か」とは、何でしょうか？
２電柱区画って何？
この「何か」の一つが、「電柱区画」です。
３電柱区画を検討するポイント
ポイント１：価格交渉
通常、建築条件を外す場合は、土地の値段は上がります。坪単価が３０万円の土地が、建築条件外すなら坪３２万円。
こんな具合です。
家の建築仕事がもらえないから、せめて土地代で利益を取ろう。の意識が働くので、坪単価は5,000円から20,000円アップするのが相場です。土地の広さが50坪なら、25万円から100万円くらい値段が上がるイメージです。
高っ！と思うかもしれませんが、完全に売り手主導になるため先方の言い値を飲むしかないのが、建築条件外しのツライところです。
ところが、
今回のように、売れ残り区画の場合は、
「安くなる？」値下げ交渉を入れましょう。
こちらとしては、電柱区画でも問題ないわけですから、逆に強気に出れます。買い手主導で、「いくらまで下がりますか？」と聞いちゃいましょう。
ここで、重要なのは、
①タイミングは、買付証明の提出時
②気持ちは、ダメでもともと
です。
値段交渉は後からグズグズ言うのはダメです。買います！のタイミングでスパッと「いくらなら買います」と買付証明の提出と同時が一番です。
元々の価格に対して、無理なお願いをしているわけですから、値下げ失敗だからと損した気持ちにならなくても大丈夫です。ダメでもともとのテンションでいきましょう。土地を売ってくれなければ元も子もありませんから。
実家の建て替えや空き家購入など
敷地内に電柱がある場合は、
こちらも参考にどうぞ
家ブログ：第816回：電柱って移動できるの？②
ポイント２：配置計画
土地の買い付けを出す前に、希望の家がちゃんと建つのか？はきちんと計画検討しておきましょう。先に買付で土地を押さえるのではありません。プランを作って予算を出していけそう？かの検討が先です。
その上で、重要なのは、
①家がきちんと入るのか？
②車の出し入れに影響はないか？
を計画段階で確認しましょう。
電柱区画の電柱が将来移動することはありません。だから動かない前提でしっかり計画をしましょう。モチロン建てた家を移動することもありませんので、計画段階で考えておけば大丈夫です。
この計画プランの良し悪しで、買うかどうかの判断もできますし、住宅会社の対応も会社選びのポイントになります。
「なんとかなりますよ」と先送りにしてスルーしてはいけませんよ。
こちらのブログも参考にどうぞ：第557回：この土地どうですか？⑦
ポイント３：家の総額
建築条件付きや条件外しの土地が出ると、住宅会社の対応スピードが途端に速くなります。
「売れますから急ぎましょう。」
「こんな機会はありませんよ。」
家の契約が一気に見えてくるので、住宅会社は最優先に動き始めます。
ここでよくあるのが、
①先に土地と建物を契約して、内容決めは後回し。
②契約時に強制工事がついていることが発覚する。
①の場合、
まず契約をしましょう。
住宅ローンの本申込に
建物契約書も必要ですから
一旦この内容で契約
しましょう。
家もですか？
まだ内容あんまり
打合せしてませんけど？
土地の残代金の支払いの
準備に入らないと
いけません。
現金で土地を購入するなら
問題ないですけど、
住宅ローン利用されますよね？
じゃあ家の打ち合わせは
しっかりできるんですね。
追加金額がこちらになります。
こんなに！！
そんなぁ。。。
後から伝えたことが全部追加って
詐欺みたい。。
すごくよくある話です。
この失敗は、「後から打合せ」のフレーズで、先に家の契約をしてしまったことです。
契約ですから、その内容が基準になります。
この契約に含まれるキッチンはコレです。ご希望のキッチンだと追加で〇〇○万円になります。詐欺に合ったような気になりますよね。
だからこそ、
家の契約の内容は必ず確認しておくこと。です。
後で打合せ、と先送りにするのはとても危険です。
売れますよ。と言われても内容が十分まとまっていないなら買わないこと。それで売れるなら見送りましょう。のスタンスが重要です。
②の場合、
実は、割とある話です。
この失敗は、「必須の工事の詳細を確認していない」ことです。
建築条件を外す代わりに、工事をさせてもらいますよ。と割り込んでくる内容です。
必ず施工するお隣との境界にブロック工事。これを土地を売ってくれる会社で工事を注文しないといけません。
必ず施工するであろう内容に便乗するパターンです。
ブロックだからどこに頼んでもいいと思いますが、金額をちゃんと確認しておかないと、後出しジャンケンでびっくりすることに。
同様に地盤調査して、杭工事が必要なときにこれまた金額がびっくりなんてことも。
どちらも「見積」をもらうことです。
ブロック工事はそんなに難しくありません。建築条件を外すくらいですから普通の分譲地ですので、先に地盤調査を入れてもらいましょう。そうすれば改良工事の費用の目安も出ます。その上で、あまりに高いなら、セカンドオピニオンとして家の工事をしてくれる会社の見積と比較しましょう。あんまりに差額が大きい場合の目安になります。
これも同様に、契約時に初めて出てくる「必須工事」であれば、一旦サインはせずに後日検討してから購入するのがベストです。
ここまで、まとめると
①家の契約内容を確認する
②必須工事の見積を見る
どちらも、後回しにしないことが重要です。
４正解はコレ
建築条件付き分譲地は、住宅会社が天塩にかけて育てたものだから、他の住宅会社で家が建つのをとても嫌います。だからこそいくつかのポイントをしっかりクリアできるか確認してから検討してほしいと思います。
建築条件が外れる土地は買ってもいいのか？
答え：「土地値引き・家の計画が可能か・総額は大丈夫か」の３点を確認してOKなら買っても大丈夫。
いい土地に出会えたら、いよいよ家づくりが本格的に具体化していきます。楽しんでいきましょう〜〜。
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