住宅ローンの審査が通らないよ。毎月の返済額に保証料が増えるの知らなかったよ。夫婦でローン組んで将来大丈夫かな。不安で仕方ないよ。いい方法ないのかな。
初めての家づくりに数千万円の住宅ローン。皆さん不安になります。特に多いお悩みはこの３つです。さてどうしたらいいのでしょうか？
原因は、借りてもいい金額をお客様が知らないから。
新築の費用や土地代で合計がわかっても、いくら支払えるか不安ですよね。そもそも無理のない返済計画のために「借りてもいい上限」を知らないことが原因です。そして、この上限は他人に決めてもらうのも危険です。
ローンの仕組みを知って、我が家のベストを考えよう。
第三者のFPさんも実は住宅会社の息がかかっている。なんてことも多いため、あまり頼るのも危険です。住宅ローンの仕組みを知っておけばそんなに複雑ではありません。押さえておくポイントをご紹介しますので、我が家にあった返済イメージをつかんでください。
この記事の目次
１住宅ローンの悩みは３つ
住宅ローンの三大悩みはコレ
２住宅ローンの悩み①：審査
審査が通らない①：希望額
審査が通らない②：属性
審査が通らない③：事故
３住宅ローンの悩み②：保証料
保証料って何？
返済額への影響
属性で変動
４住宅ローンの悩み③：夫婦合算
収入合算のメリット
収入合算のデメリット
収入合算のオススメ
５まとめ
１住宅ローンの悩みは３つ
人生で初めてローンを組むよ。という方も多い住宅ローン。自動車までは現金一括だったけどついに初めてのローン利用。しかも年数が長く手続も多いので初めてだらけです。住宅購入や新築計画に住宅ローンのお悩みはたくさんあります。
住宅ローンの三大悩みはコレ
住宅ローンの三大悩みは、
・審査が通らない（借りられない）
・毎月払えるかな？
・夫婦で組んでもいい？
です。
そしてこの悩みの難しいところは、
「自分で決めるしかない」
ことです。営業マンも銀行も、説明はしてくれますが「コレにしたら？」とは言いません。後でクレームになりますしね。今まで見たことも扱ったこともない金額の判断を、自分で決める。これはかなりのプレッシャーですよね。
では、家を購入もしくは新築された方はどうやって乗り越えているのでしょう？三大悩みの仕組みと、先輩の皆さんの考え方を解説していきます。
２住宅ローンの悩み①：審査
ローンの審査でのお悩みは「審査が通らない」または「満額借りられない」ことです。否決の連絡をもらうと、なんだか全否定された気がしてショックです。実査にはどのあたりがどうなっているのか？気になりますよね。多いのはこの３点です。
審査が通らない①：希望額
連絡きました。
減額で2,500万でした。
それじゃあ足りないですよね。
差額は現金？
用意できません。
ウチは無理ですか？
住宅ローンの審査結果が、「減額」の事例です。
希望したのに満額貸してくれない。希望額がOKでないなら計画が止まっています。なぜ減額なのでしょうか？
原因は、
・年収に対して額が多すぎる
・今の年収は未確定すぎる
大体この２つです。
年収400万円でローン希望が4,000万円。これは無理です。目安は「年収の７〜８倍」です。明らかに借りすぎ状態を起こすため、満額はNGになります。
でも、土地建物合わせると4,000万円が必要なので…。
この場合は、収入合算者（奥様など）を入れて一緒にローンを払っていけるか？の検討ができれば解決します。既に夫婦合算での計算で減額になっていれば、無理をしない方がいい目安だとお考えください。また収入合算については注意点がありますので後述する項目も一読ください。
審査が通らない②：属性
来ました。
今回は1,800万円です。
そんなに少ないんですか？
なんで・・・
お客様の属性により、希望額がNGになるケースです。
理由の多くは、
・勤続年数が短い
・家族人数が多い
・自営業
・年齢
・スーパーホワイト
勤続年数は、１年以上が基本です。転職したばかりだと「年収」ではなく、「月収の合計から見込み計算した年収」になるので銀行の判断が分かれるところになります。
家族人数は具体的に子供の人数です。父親一人で奥様と子供４人を養っている場合、借りられる金額が少し低めになるケースは多いです。
会社員と違って、自営業者の場合は「過去３年分の状況」を見て判断されます。売上が安定的にあるのか？仕事上の借入とのバランスなど銀行の判断が分かれるところになります。一人職人さんの場合だと、事故で休業期間が数ヶ月になる場合なども加味して会社員より辛口になります。
住宅ローンは完済年齢80才から逆算した年数まで申し込みが可能です。現在47才なら32年（切り上げ）がMAXです。ただ現実はそんなに甘くありません。40代後半以降からの申込の場合、銀行の判断で辛口になることもあります。
今まで全くお金を借りたことがない・クレジットカードも持っていない人を借入履歴が真っ白だから「スーパーホワイト」と呼び、ローンが？？の時もあります。これは過去の延滞履歴などの金融トラブルが時間経過で見えなくなった元ブラックの人と見分けがつかないため、一旦保留になるケースです。え？借りたことないのに通らない？と不思議な印象を受けますが、ケースとして実際にあります。
この他に芸能人も該当します。その年の年収はズバ抜けているが、一過性と判断されればローンはすごく小額しか借りられないなど。
それぞれケースが違いますが、自分の現状と照らし合わせて適正な融資申込金額に訂正するか時期を置くかなどの判断も必要です。
審査が通らない③：事故
ですが、今回は
否決になりました。
ゼロってことですか・・？
ローンが通らない（まったく借りられない）ケースです。
いわゆるブラックリストにあるため、お金は借りられないのです。原因は、
・延滞
・債務整理
・強制解約
以前、キャッシングを利用していて何回か支払いが遅れた時期がある。借金整理の手続きをした。など金融トラブルやそれに伴う整理を実施していれば、それが原因になっています。
この場合は、現状打てる手はありません。履歴が消えるまで数年待つしかありません。
続いて、ローンのお悩みの保証料について解説します。
３住宅ローンの悩み②：保証料
住宅ローンで初めて耳にする「保証料」。まずはここから説明します。
保証料って何？
保証料とは、住宅ローンの返済で何かあった時に肩代わりしてくれる保証会社に支払うお金のことです。ローンの審査も保証会社が判断します。購入したまたは新築した土地建物はこの保証会社が担保に取ります。
ではこの保証料っていくらくらいでしょうか？
返済額への影響
4,000万円の住宅ローンの場合、
・一括80万円前払い
・毎月に分割+0.2%
こんな感じです。
保証料の支払い方法は「一括払い」または「毎月分割払い」のどちらかです。
上記の例だと、
・一括なら「借りる金額の2%」
4,000万円×2%=80万円
・分割なら「金利+0.2%」
の条件です。
この「 」％が、
・借りる銀行によって違う
・お客様の属性によって違う
のが銀行選びのポイントになります。
金利が安くても、審査した結果保証料が高かったので、合計すると魅力的じゃないなんてことも多いのです。
属性で変動
属性で変動するのは、
例１）公務員勤続12年
保証料率+0.1%
例２）転職三ヶ月
保証料率+0.35%
こんな具合にお客様の審査結果によって、変わります。
その銀行の提携企業従業員さんは保証料がタダ。なんてケースも割とあります。
結論：審査後の保証料と合わせて銀行を決めよう
次に、夫婦収入合算についてのお悩みについて解説します。
４住宅ローンの悩み③：夫婦合算
収入合算とは、ご主人の収入と奥様の収入を合わせて世帯の合計年収で住宅ローンの審査をすること。では合算のメリットデメリットを解説します。
収入合算のメリット
・借りられるローンの上限が上がる
・ローン減税を二人で受ける
ご主人お一人だと2,500万円までしか借りられないけど、奥様と合わせると4,000万円までローン組める。というのが一番大きいメリットです。
住宅ローン減税は二人でローンを組めば、それぞれに税金が返ってくる可能性があります。あとはいくらの所得でいくら税還付が受けられるか？扶養はどうする？といった確認が必要です。
収入合算のデメリット
・産休などに関係なくローン返済額は同じ
・離婚時にローンから抜けられないかも
出産前後で会社をお休みになれば、所得は下がりますが、ローンの返済額は同じです。育休後にフルタイム復帰ではなく、時短勤務になれば年収は下がりますが、ローン返済額は同じです。収入合算は常に合算収入がある前提で話が進みます。
夫婦でローンを組むので連帯債務者になります。離婚して住宅ローンは主人が支払うとなっても、銀行が奥様を連帯債務者から外してくれるか？は別途相談が必要です。
収入合算のオススメ
収入合算は、奥様が今後もずっと働くこと。が前提です。
マスオのオススメは
「主人100％＋奥様最大50%」の年収
で計算することです。つまり出産を意識して奥様の所得は、時短勤務も想定した年収で支払えるかどうか？を家族会議してください。
収入合算上は二人とも100％の合計になりますが、実際に借りる金額は上記の年収での返済額までにおさえるということです。
５まとめ
ここまで、住宅ローンでよくある３大お悩みについて解説してきました。無理のない返済計画は、やはり家族で検討するのが一番です。